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內容概括

寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經營活動的大廈,它是商品經濟和社會專業(yè)化分工發(fā)展的產物，大大縮短了社會各行業(yè)、各系統部門、公司機構人員的空間距離，為其集中辦公，進行商務、公務往來等提供了極大的便利。2016年1-7月份，全國房地產開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%。其中寫字樓的開發(fā)投資額為3541億元，增長率為8.5% ，占比為6.4%。2015年，西安市寫字樓完成投資額141.96億元，同比增長69%；施工面積為795.17萬平方米，同比增長40%；竣工面積為19.01萬平方米，同比增長5.67%；銷售額為61.52億元，同比增長43.6%。目前，西安市寫字樓市場已經形成高新、經開和曲江“三足鼎立”，高新量價領跑全市的格局。西安市政府為促進全市的房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，先后出臺了“房九條”、“棚八條”和“樓十條”等一系列房產調控政策。未來在房地產利好政策的助推下，加之經濟的發(fā)展和工業(yè)化城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)步提升，需求會得到較大釋放。在商業(yè)地產“互聯網+”的大趨勢下，西安市的寫字樓行業(yè)將得到進一步發(fā)展。預計到2021年，西安市寫字樓完成投資額有望達到328.36億元；竣工面積將達到53.98萬平方米；銷售規(guī)模將達到183.7億元。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 11

第一節(jié) 寫字樓定義與特點 11

一、寫字樓的定義 11
二、寫字樓的特點 11
三、寫字樓的模式分析 12
四、寫字樓與商務公寓的區(qū)別 12

第二節(jié) 寫字樓的分類 13

一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 14

第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標準 15

一、頂級物業(yè)（國際寫字樓） 15
二、高檔物業(yè)（甲級寫字樓） 16
三、中檔物業(yè)（乙級寫字樓） 17
四、低檔物業(yè)（丙級寫字樓） 18

第二章中國寫字樓市場分析 19

第一節(jié) 中國寫字樓市場現狀分析 19

一、寫字樓的發(fā)展回顧 19
二、寫字樓市場特征分析 19
三、寫字樓錯位競爭分析 22
四、甲級寫字樓競爭分析 22

第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 24

一、房地產投資金額分析 24
二、寫字樓投資金額分析 25
三、房地產開發(fā)資金來源規(guī)模 26

第三節(jié) 中國寫字樓市場供給分析 27

一、寫字樓新開工面積分析 27
二、寫字樓施工面積分析 27
三、寫字樓竣工面積分析 27

第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 28

一、寫字樓銷售面積分析 28
二、寫字樓銷售金額分析 28
三、寫字樓銷售價格分析 29
四、寫字樓價格波動原因 29

第三章西安市房地產市場環(huán)境分析 30

第一節(jié) 西安市地理交通環(huán)境分析 30

一、地理位置 30
二、行政劃分 30
三、土地面積 31
四、交通條件 32

第二節(jié) 西安市宏觀經濟環(huán)境分析 33

一、西安市GDP增長情況分析 33
二、西安市產業(yè)結構情況分析 33
三、西安市固定資產投資分析 34
四、西安市工業(yè)發(fā)展現狀分析 35
五、西安市居民收入情況分析 36

第三節(jié) 西安市房地產政策環(huán)境分析 36

一、房地產政策環(huán)境綜述 36
二、房地產調控政策分析 40
（一）“房九條” 40
（二）“棚八條” 43
（三）“樓十條” 45
三、寫字樓調控政策解讀 48

第四節(jié) 西安市房地產市場環(huán)境分析 49

一、房地產投資金額分析 49
二、房地產施工面積分析 50
三、房地產新開工面積分析 50
四、房地產竣工面積分析 51
五、房地產銷售面積分析 51
六、房地產銷售金額分析 51
七、房地產市場價格分析 52

第四章西安市寫字樓市場供需狀況分析 53

第一節(jié) 西安市寫字樓市場投資分析 53

第二節(jié) 西安市寫字樓市場供給分析 53

一、西安市寫字樓新開工面積 53
二、西安市寫字樓施工面積分析 53
三、西安市寫字樓竣工面積分析 54

第三節(jié) 西安市寫字樓銷售情況分析 54

一、西安市寫字樓銷售面積分析 54
二、西安市寫字樓銷售金額分析 55
三、西安市寫字樓銷售價格分析 55

第四節(jié) 西安市寫字樓出租需求分析 56

一、西安市寫字樓出租面積分析 56
二、西安市寫字樓出租情況分析 56
三、西安市寫字樓出租需求分析 57

第五章西安市重點行政區(qū)寫字樓市場分析 58

第一節(jié) 雁塔區(qū)寫字樓市場分析 58

一、寫字樓市場概況分析 58
（一）高新板塊寫字樓概況 58
（二）曲江板塊寫字樓概況 58
二、寫字樓市場投資分析 59
三、寫字樓市場銷售分析 59
四、寫字樓建設項目分析 59
五、寫字樓市場價格分析 60
六、寫字樓租金水平分析 61

第二節(jié) 未央區(qū)寫字樓市場分析 62

一、寫字樓市場概況分析 62
二、寫字樓市場投資分析 62
三、寫字樓市場銷售分析 63
四、寫字樓建設項目分析 63
五、寫字樓市場價格分析 64
六、寫字樓租金水平分析 65

第三節(jié) 長安區(qū)寫字樓市場分析 65

一、寫字樓市場投資分析 65
二、寫字樓市場銷售分析 65
三、寫字樓建設項目分析 66
四、寫字樓市場價格分析 66
五、寫字樓租金水平分析 67

第六章西安市寫字樓客戶類型與營銷策略 68

第一節(jié) 西安市寫字樓客戶類型分析 68

一、跨國公司客戶 68
二、金融企業(yè)客戶 68
三、工業(yè)企業(yè)客戶 68
四、貿易企業(yè)客戶 68
五、專業(yè)服務機構 69
六、其他類型客戶 69

第二節(jié) 西安市寫字樓客戶選擇因素 69

一、地理位置 69
二、物業(yè)服務 70
三、租金水平 70
四、內部裝修 70
五、通信網路 71
六、商業(yè)配套 71

第三節(jié) 西安市寫字樓客戶銷售策略分析 71

一、注重采集企業(yè)客戶關鍵信息 71
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 71
三、強調客戶決策人的公關管理 72
四、強調銷售團隊的組織與協調 72
五、強調對企業(yè)客戶商圈的支持 73

第七章西安市寫字樓招商定位與策略分析 74

第一節(jié) 西安市寫字樓招商階段分析 74

一、開發(fā)前期招商 74
二、開發(fā)中期招商 75
三、開業(yè)階段招商 75
四、開業(yè)后的招商 76

第二節(jié) 西安市寫字樓招商定位要素 76

一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 76
二、寫字樓目標市場 77
三、寫字樓主題特色 77
四、寫字樓品種組合 77

第三節(jié) 西安市寫字樓營銷推廣工具 77

一、樓書 77
二、DM單 79
三、VI系統 79
四、戶外包裝 80
五、報紙廣告 80
六、車身廣告 81

第四節(jié) 西安市寫字樓招商策略分析 81

一、寫字樓項目的招商定位 81
二、寫字樓招商的廣告推廣 82
三、寫字樓的招商流程分析 83
四、寫字樓的招商策略建議 85
五、寫字樓的招商管理流程 88

第八章西安市寫字樓物業(yè)管理服務分析 92

第一節(jié) 西安市寫字樓物業(yè)服務方式 92

一、委托服務型物業(yè)服務 92
二、自主經營型物業(yè)服務 92
三、專業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務 92

第二節(jié) 西安市寫字樓前期物業(yè)服務內容 93

一、簽訂物業(yè)服務合同 93
二、制訂物業(yè)服務方案 93
三、成立業(yè)主委員會 93
四、編寫物業(yè)維修公約 93
五、制訂規(guī)劃并具體落實 93
六、做好物業(yè)的接管驗收 93

第三節(jié) 西安市寫字樓物業(yè)營銷租售管理 94

一、寫字樓租賃合同的簽訂 94
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 94
三、寫字樓客戶的選擇 94
四、寫字樓租金的確定 97

第四節(jié) 西安市寫字樓日常物業(yè)服務內容 98

一、寫字樓前臺服務內容 98
二、寫字樓設施設備管理 99
三、寫字樓的安全服務 100
四、寫字樓的消防管理 100
五、寫字樓的保潔管理 101

第五節(jié) 西安市寫字樓物業(yè)管理的策略分析 101

一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質 101
二、掌握客戶需求提供針對性服務 102
三、細分主流客戶突出服務重點 103
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 103
五、運用特色管理成就超值服務 103

第九章西安市寫字樓項目開發(fā)策略分析 106

第一節(jié) 西安市寫字樓項目開發(fā)要點分析 106

一、寫字樓的開發(fā)策略分析 106
二、寫字樓的市場調查分析 107
三、寫字樓的地塊定位建議 108
四、寫字樓的市場需求分析 109
五、寫字樓的市場供給分析 110

第二節(jié) 西安市寫字樓產品規(guī)劃設計 111

一、寫字樓建筑規(guī)劃設計要點 111
二、寫字樓配置規(guī)劃設計要點 112
三、寫字樓智能辦公設計分析 113
四、寫字樓生態(tài)辦公設計分析 115

第三節(jié) 西安市超高層高端寫字樓設計趨勢 118

一、規(guī)模和功能向復合型發(fā)展 118
二、更注重與城市關系的融合 118
三、產品的設計標準不斷提高 119

第十章西安市寫字樓開發(fā)重點企業(yè)分析 123

第一節(jié) 天地源股份有限公司 123

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 123
二、企業(yè)主營業(yè)務情況 123
三、企業(yè)經營狀況分析 123
四、企業(yè)開發(fā)項目分析 124
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 125
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 125

第二節(jié) 西安振業(yè)房地產開發(fā)有限公司 126

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 126
二、企業(yè)主營業(yè)務情況 126
三、企業(yè)經營狀況分析 126
四、企業(yè)開發(fā)項目分析 127
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 127
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 128

第三節(jié) 西安高科（集團）公司 128

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 128
二、企業(yè)主營業(yè)務情況 128
三、企業(yè)經營狀況分析 129
四、企業(yè)開發(fā)項目分析 130
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 131
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 131

第四節(jié) 天朗控股集團 132

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 132
二、企業(yè)主營業(yè)務情況 132
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 134
四、企業(yè)營銷網絡分析 135
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 135
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 136

第五節(jié) 西安萬業(yè)房地產開發(fā)有限公司 136

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 136
二、企業(yè)主營業(yè)務情況 136
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 137
四、企業(yè)寫字樓盤情況 137
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 137
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 138

第十一章 2018-2023年西安市寫字樓市場前景預測分析 139

第一節(jié) 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 139

一、中國寫字樓市場前景樂觀 139
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?139
三、寫字樓成地產投資新趨勢 140
四、郊區(qū)寫字樓市場前景分析 140

第二節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓市場趨勢分析 141

一、價值取向明朗化 141
二、產品符合時代特質 142
三、與國際化辦公需求相符合 144

第三節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓市場前景預測 144

一、寫字樓投資規(guī)模預測分析 144
二、寫字樓供給規(guī)模預測分析 145
三、寫字樓銷售規(guī)模預測分析 146

第十二章 2018-2023年西安市寫字樓投資風險及策略分析 147

第一節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓投資盈利分析 147

一、寫字樓投資開發(fā)特性 147
二、寫字樓投資開發(fā)條件 148
三、寫字樓盈利模式分析 149
四、寫字樓投資成本分析 153
五、寫字樓的投資回報率 154

第二節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓投資風險分析 155

一、政策風險 155
二、地段風險 156
三、功能風險 157
四、規(guī)劃風險 157
五、空置風險 157
六、競爭風險 157

第三節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓投融資策略分析 157

一、寫字樓項目融資渠道 157
二、寫字樓投資技巧分析 159
三、寫字樓投資策略分析 160

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