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內容概括

工業(yè)地產指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產的土地批租年限為50年。東陽市隸屬浙江省金華市，位于浙江腹地，北緯28°59′~29°30′、東經120°05′~120°44′，東界新昌縣、磐安縣，西鄰義烏市，南與永康市毗連，北與諸暨市、嵊州市接壤。東西長71.6千米，南北寬56.1千米，全市總面積1747平方千米。東陽地處浙江省中部，甬金高速、諸永高速在境內交叉而過，為浙中交通樞紐，轄有6個街道、11個鎮(zhèn)和1個鄉(xiāng)，2017年總人口84.5萬。2017年東陽市規(guī)模以上工業(yè)增加值138.00億元，同比增長7.4%。2017年東陽市完成規(guī)模以上工業(yè)銷售產值625.15億元，增長15.3%，其中工業(yè)實現(xiàn)出口交貨值127.31億元，增長2.7%。規(guī)模以上工業(yè)新產品產值同比增長2.6%。新產值產值率為21.0%，同比下降2.7個百分點。2017年東陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入550.64億元，比上年增長12.1%；利稅48.72億元，比上年增長12.5%，其中利潤31.37億元，比上年增長15.2%；工業(yè)企業(yè)產品銷售率為93.6%，比上年同期下降0.6個百分點。作為浙中城市群的核心城市和先進制造業(yè)基地之一，東陽市突出興工強市，加快工業(yè)發(fā)展速度，優(yōu)化產業(yè)和企業(yè)結構，加強先進制造業(yè)基地建設，堅持走新型工業(yè)化道路，重點打造六大主導產業(yè)、六個特色塊狀經濟，構建“二區(qū)二帶”制造業(yè)發(fā)展格局，壯大工業(yè)經濟總量，提高東陽市區(qū)域經濟的綜合競爭力。規(guī)劃到2020年東陽市城鎮(zhèn)建設用地和工礦用地規(guī)模面積9894.48公頃，人均城鎮(zhèn)工礦用地100.96平方米。

報告目錄

第一章工業(yè)地產概述 8

第一節(jié) 工業(yè)地產的基礎界定 8

一、工業(yè)地產的定義 8
二、工業(yè)地產的特性 8
（一）政策主導性 8
（二）區(qū)域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業(yè)地產的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業(yè)廠房 12
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 14

第二節(jié) 工業(yè)地產的開發(fā)模式 15

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 15
（一）開發(fā)主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發(fā)模式流程 16
二、主體企業(yè)引導模式 17
（一）開發(fā)主體 17
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
三、工業(yè)地產商開發(fā)模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
四、綜合開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19

第三節(jié) 工業(yè)地產主要盈利模式 20

一、工業(yè)地產出租模式 20
二、工業(yè)地產出售模式 20
三、工業(yè)地產REITS 21
四、工業(yè)地產收入來源 21

第二章 2017年東陽市工業(yè)地產環(huán)境背景分析 22

第一節(jié) 2017年東陽市宏觀經濟運行情況 22

一、東陽市GDP增長情況 22
二、東陽市固定資產投資 22
三、東陽市產業(yè)結構分析 23
四、東陽市工業(yè)發(fā)展形勢 24

第二節(jié) 2017年東陽市工業(yè)經濟運行情況 25

一、2017年東陽市工業(yè)經濟效益情況 25
（一）東陽市工業(yè)增加值分析 25
（二）東陽市工業(yè)企業(yè)數量分析 26
（三）東陽市工業(yè)企業(yè)效益分析 26
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 26
三、東陽市工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 27

第三節(jié) 東陽市地域環(huán)境分析 28

一、地理位置 28
二、地形地貌 28
三、生態(tài)氣候 28
四、資源分布 29

第四節(jié) 東陽市工業(yè)基礎設施建設 30

一、交通 30
二、供電 30
三、供水 30
四、供氣 31
五、排水 31

第五節(jié) 東陽市工業(yè)地產市場政策環(huán)境 32

一、房地產政策環(huán)境綜述 32
二、土地市場政策環(huán)境分析 35
三、產業(yè)規(guī)劃重點政策分析 35
四、招商引資優(yōu)惠政策分析 36

第六節(jié) 東陽市工業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 37

一、人口數量分析 37
二、居民收支情況 37
三、招商引資情況 38

第三章東陽市重點工業(yè)產業(yè)現(xiàn)狀與產業(yè)集群分析 39

第一節(jié) 東陽市食品加工行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 39

一、東陽市食品加工行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 39
二、東陽市食品加工行業(yè)經濟效益情況 39
三、東陽市食品加工重點企業(yè)分布情況 40
四、東陽市食品加工行業(yè)集群分布情況 40

第二節(jié) 東陽市化工行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 41

一、東陽市化工行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 41
二、東陽市化工重點企業(yè)分布情況 41
三、東陽市化工行業(yè)集群分布情況 42
四、東陽市化工行業(yè)發(fā)展對策分析 42

第三節(jié) 東陽市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 42

一、東陽市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 42
二、東陽市醫(yī)藥行業(yè)經濟效益情況 43
三、東陽市醫(yī)藥重點企業(yè)分布情況 43
四、東陽市醫(yī)藥行業(yè)集群分布情況 44
五、東陽市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展對策分析 44

第四節(jié) 東陽市磁性材料行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 45

一、東陽市磁性材料行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 45
二、東陽市磁性材料行業(yè)經濟效益情況 45
三、東陽市磁性材料重點企業(yè)分布情況 45
四、東陽市磁性材料行業(yè)集群分布情況 47
五、東陽市磁性材料行業(yè)發(fā)展對策分析 47

第五節(jié) 東陽市裝備制造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 48

一、東陽市裝備制造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 48
二、東陽市裝備制造行業(yè)經濟效益情況 48
三、東陽市裝備制造重點企業(yè)發(fā)展分析 49
四、東陽市裝備制造行業(yè)集群分布情況 50

第四章 2017-2018年東陽市土地市場分析 51

第一節(jié) 東陽市城市規(guī)劃布局 51

第二節(jié) 東陽市土地供應分析 52

第三節(jié) 東陽市土地成交分析 52

一、成交地塊規(guī)劃用途 52
二、成交地塊用地面積 65
三、成交地塊建筑面積 66
四、成交地塊的容積率 77
五、成交地塊受讓單位 79

第四節(jié) 東陽市土地成交價格 94

一、成交地塊的起始價 94
二、成交地塊的成交價 103
三、地塊的成交樓面價 113

第五章東陽市工業(yè)地產二級市場研究 115

第一節(jié) 東陽市工業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀 115

一、東陽市工業(yè)地產開發(fā)總況 115
二、東陽市工業(yè)地產發(fā)展趨勢 115
三、東陽市工業(yè)地產開發(fā)與運營 116

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 117

一、單層廠房 117
二、多層廠房 117
三、熱加工廠房 118
四、冷加工廠房 118
五、工業(yè)廠房建設趨勢 119

第三節(jié) 東陽市溫江區(qū)標準化廠房分析 120

一、工業(yè)廠房投資流程 120
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 120
三、標準廠房成本核算 121
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 122

第六章東陽市典型的工業(yè)地產項目分析 124

第一節(jié) 浙江東陽橫店電子產業(yè)園區(qū) 124

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 124
二、園區(qū)功能及布局 124
三、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析 124
四、園區(qū)發(fā)展優(yōu)勢分析 125

第二節(jié) 浙江東陽經濟開發(fā)區(qū) 125

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 125
二、園區(qū)功能及布局 126
三、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析 126
四、園區(qū)發(fā)展優(yōu)勢分析 126

第三節(jié) 東陽國際木雕產業(yè)園 127

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 127
二、園區(qū)功能及布局 127
三、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析 127
四、園區(qū)發(fā)展優(yōu)勢分析 128

第四節(jié) 浙江東陽傳感器產業(yè)園 128

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 128
二、園區(qū)功能及布局 128
三、園區(qū)發(fā)展方向分析 128

第五節(jié) 東陽市其他產業(yè)園區(qū) 129

一、千祥鎮(zhèn)箱包創(chuàng)業(yè)園 129
二、東陽市服裝工業(yè)園 129
三、紅木家具產業(yè)園 130

第七章東陽市工業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 131

第一節(jié) 工業(yè)地產成功開發(fā)要素 131

一、項目選址 131
二、項目定位 131
三、客戶選擇 131
四、宣傳造勢 131
五、產業(yè)招商 132
六、服務水平 132

第二節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)選址策略 132

一、區(qū)域環(huán)境分析 132
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 132
三、產業(yè)依托分析 132
四、交通物流區(qū)位分析 133
五、企業(yè)客戶來源分析 133

第三節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)定位策略 133

一、市場定位的必要 133
二、市場地位的策略 134

第四節(jié) 工業(yè)地產招商引資分析 135

一、招商引資的重要性 135
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 135
三、招商環(huán)境的打造 137
四、選商分析 138

第五節(jié) 工業(yè)地產招商引資方式 138

一、組合營銷 138
二、中介招商 141
三、產業(yè)招商 142
四、網絡招商 143
五、其他招商方式 145

第八章東陽市工業(yè)地產融資渠道選擇策略 147

第一節(jié) 房地產投資信托 147

一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 147
二、房地產信托業(yè)務存在風險 148
三、房地產信托業(yè)務應對策略 149
四、房地產信托發(fā)展趨勢分析 150

第二節(jié) 產業(yè)投資基金 151

一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 151
二、中國產業(yè)投資基金暫行辦法 153
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 156
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 156

第三節(jié) 工業(yè)地產企業(yè)股權融資 157

一、股權出讓融資 157
二、增資擴股融資 158
三、產權交易融資 159
四、杠桿收購融資 159
五、風險投資融資 160
六、投資銀行融資 160
七、國內上市融資 161
八、境外上市融資 161
九、買殼上市融資 162

第九章 2018-2023年東陽市工業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 164

第一節(jié) 東陽市工業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 164

一、東陽市工業(yè)地產投資經濟環(huán)境分析 164
二、東陽市工業(yè)地產投資與影響因素分析 164
三、東陽市工業(yè)地產融資新渠道分析 165

第二節(jié) 東陽市工業(yè)地產投資潛力分析 167

一、工業(yè)地產投資價值分析 167
二、工業(yè)地產投資回報率分析 167
三、工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 168
四、工業(yè)地產區(qū)域投資機會分析 169

第三節(jié) 東陽市工業(yè)地產投資風險分析 170

一、政策風險 170
二、市場風險 170
三、擴張風險 171
四、經營風險 171

第四節(jié) 關于東陽市工業(yè)地產投資的建議 171

圖表目錄

圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 17
圖表 2 主體企業(yè)引導模式流程 18
圖表 3 工業(yè)地產商開發(fā)模式流程 19
圖表 4 綜合開發(fā)模式流程 21
圖表 5 2013-2018年東陽市地區(qū)生產總值統(tǒng)計 23
圖表 6 2013-2017年東陽市固定資產投資額統(tǒng)計 24
圖表 7 2017年東陽市產業(yè)結構情況 24
圖表 8 2013-2017年東陽市規(guī)模以上工業(yè)增加值統(tǒng)計 26
圖表 9 2013-2017年東陽市工業(yè)企業(yè)數量統(tǒng)計 27
圖表 10 東陽市用地指標表 36
圖表 11 東陽市土地生態(tài)環(huán)境指標 36
圖表 12 2013-2017年東陽市人口數量統(tǒng)計 38
圖表 13 2013-2018年東陽市城鄉(xiāng)居民收入情況 39
圖表 14 2013-2017年東陽市農副食品加工業(yè)工業(yè)銷售產值情況 40
圖表 15 東陽市火腿加工重點企業(yè)情況 41
圖表 16 東陽市化工重點企業(yè)情況 42
圖表 17 東陽市醫(yī)藥重點企業(yè)情況 44
圖表 18 東陽市磁性材料重點企業(yè)情況 46
圖表 19 2015-2017年東陽市裝備制造行業(yè)經濟效益情況 50
圖表 20 東陽市市域人口及城市化水平規(guī)劃表 52
圖表 21 東陽市市域城鎮(zhèn)規(guī)模規(guī)劃表 52
圖表 22 2017-2018年東陽市成交地塊的規(guī)劃用途情況 54
圖表 23 2017-2018年東陽市成交地塊用地面積統(tǒng)計 66
圖表 24 2017-2018年東陽市成交地塊建筑面積統(tǒng)計 67
圖表 25 2017-2018年東陽市成交地塊的容積率情況 78
圖表 26 2017-2018年東陽市成交地塊受讓單位情況 80
圖表 27 2017-2018年東陽市成交地塊的起始價情況 95
圖表 28 2017-2018年東陽市成交地塊的成交價情況 104
圖表 29 2017-2018年東陽市地塊的成交樓面價情況 114
圖表 30 2015-2017年東陽市工業(yè)建設用地面積情況 116
圖表 31 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 122
圖表 32 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 122
圖表 33 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 122
圖表 34 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 123
圖表 35 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 123
圖表 36 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 123
圖表 37 《政府出資產業(yè)投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規(guī)定 156
圖表 38 東陽市工業(yè)地產投資與價格的影響因素 165

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