寫字樓是指供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務(wù)區(qū)”，為社會各行各業(yè)，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。近幾年，揚州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體呈逐年增長趨勢。2018年，揚州市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資472.76億元，比上年增長6.6%。其中，揚州市寫字樓投資額達到40.72億元，占全市房地產(chǎn)投資的比重達到8.6%。2018年，揚州市寫字樓市場整體向好。在市場供給方面：2018年，揚州市寫字樓新開工面積64.41萬平方米，同比增長26.7%；施工面積152.47萬平方米，同比增長14.48%；竣工面積23.42萬平方米，同比增長5.9%。在市場銷售方面：2018年，揚州市寫字樓銷售面積達15.47萬平方米，同比增長20.8%；銷售金額為11.22億元，同比增長19.0%。隨著揚州市經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的企業(yè)開始在揚州落地生根。尤其是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的帶領(lǐng)下，越來越多服務(wù)生活類企業(yè)進入揚州，這些企業(yè)的加入將帶動揚州市寫字樓市場的需求。未來將會有更多的服務(wù)型、互聯(lián)網(wǎng)化的企業(yè)進駐揚州，屆時揚州的寫字樓市場需求將會達到一個小高峰。隨著宏觀經(jīng)濟發(fā)展以及城市產(chǎn)業(yè)布局的影響，未來幾年揚州市寫字樓行業(yè)將保持較快的增長，寫字樓的市場投資規(guī)模將維持在相對較高的水平。預(yù)計到2025年，揚州市寫字樓市場投資規(guī)模將達80億元；寫字樓竣工面積將達到44萬平方米；寫字樓銷售規(guī)模將達到25億元。
第一章 寫字樓的相關(guān)概述 10
第一節(jié) 寫字樓定義與特點 10
一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 11
第二節(jié) 寫字樓的分類 12
一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現(xiàn)代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 13
第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 14
一、頂級物業(yè)（國際寫字樓） 14
二、高檔物業(yè)（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業(yè)（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業(yè)（丙級寫字樓） 17
第二章 中國寫字樓市場分析 18
第一節(jié) 中國寫字樓市場現(xiàn)狀分析 18
一、寫字樓發(fā)展回顧分析 18
二、寫字樓市場特征分析 18
三、寫字樓錯位競爭分析 21
四、甲級寫字樓競爭分析 21
第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 23
一、房地產(chǎn)投資金額分析 23
二、寫字樓投資金額分析 24
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 24
第三節(jié) 中國寫字樓市場供給分析 25
一、寫字樓新開工面積 25
二、寫字樓施工面積分析 26
三、寫字樓竣工面積分析 26
第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 26
一、寫字樓銷售面積分析 26
二、寫字樓銷售金額分析 27
三、寫字樓銷售價格分析 27
四、寫字樓價格波動原因 28
第三章 揚州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 29
第一節(jié) 揚州市地理交通環(huán)境分析 29
一、地理位置 29
二、行政劃分 29
三、土地資源 29
四、交通條件 29
五、人口規(guī)模 30
第二節(jié) 揚州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 30
一、揚州市GDP增長情況分析 30
二、揚州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 31
三、揚州市固定資產(chǎn)投資分析 31
四、揚州市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 32
五、揚州市居民收入情況分析 32
第三節(jié) 揚州市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 33
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 33
二、揚州市房地產(chǎn)政策 34
三、寫字樓相關(guān)政策分析 37
第四節(jié) 揚州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 38
一、房地產(chǎn)投資金額分析 38
二、房地產(chǎn)施工面積分析 38
三、房地產(chǎn)新開工面積分析 38
四、房地產(chǎn)竣工面積分析 39
五、房地產(chǎn)銷售面積分析 39
六、房地產(chǎn)銷售金額分析 40
七、房地產(chǎn)市場價格分析 40
第四章 揚州市寫字樓市場供需狀況分析 41
第一節(jié) 揚州市寫字樓市場投資分析 41
一、揚州市寫字樓投資額分析 41
二、揚州市寫字樓投資熱點分析 41
第二節(jié) 揚州市寫字樓市場供給分析 42
一、揚州市寫字樓新開工面積 42
二、揚州市寫字樓施工面積分析 42
三、揚州市寫字樓竣工面積分析 42
第三節(jié) 揚州市寫字樓銷售情況分析 43
一、揚州市寫字樓銷售面積分析 43
二、揚州市寫字樓銷售金額分析 43
三、揚州市寫字樓待售面積分析 44
第四節(jié) 揚州市寫字樓出租市場分析 44
一、揚州市寫字樓出租現(xiàn)狀分析 44
二、揚州市寫字樓出租需求分析 44
三、揚州市寫字樓出租價格分析 45
第五章 揚州市重點區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?46
第一節(jié) 廣陵區(qū)寫字樓市場分析 46
一、寫字樓市場投資分析 46
二、寫字樓市場供給分析 46
三、寫字樓銷售情況分析 46
四、寫字樓建設(shè)項目分析 47
五、寫字樓租金水平分析 49
第二節(jié) 邗江區(qū)寫字樓市場分析 49
一、寫字樓市場投資分析 49
二、寫字樓市場供給分析 50
三、寫字樓銷售情況分析 50
四、寫字樓建設(shè)項目分析 50
五、寫字樓租金水平分析 52
第三節(jié) 江都區(qū)寫字樓市場分析 52
一、寫字樓市場投資分析 52
二、寫字樓市場供給分析 53
三、寫字樓銷售情況分析 53
四、寫字樓建設(shè)項目分析 54
五、寫字樓租金水平分析 54
第四節(jié) 開發(fā)區(qū)寫字樓市場分析 54
一、寫字樓市場投資分析 54
二、寫字樓市場供給分析 55
三、寫字樓銷售情況分析 55
四、寫字樓建設(shè)項目分析 56
五、寫字樓租金水平分析 57
第六章 揚州市寫字樓客戶類型與營銷策略 58
第一節(jié) 揚州市寫字樓客戶類型分析 58
一、跨國公司客戶 58
二、金融企業(yè)客戶 58
三、工業(yè)企業(yè)客戶 58
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 58
五、專業(yè)服務(wù)機構(gòu) 59
六、其他類型客戶 59
第二節(jié) 揚州市寫字樓客戶選擇因素 59
一、地理位置 59
二、物業(yè)服務(wù) 60
三、租金水平 60
四、內(nèi)部裝修 60
五、通信網(wǎng)路 61
六、商業(yè)配套 61
第三節(jié) 揚州市寫字樓客戶銷售策略分析 61
一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 61
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 61
三、強調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 62
四、強調(diào)銷售團隊的組織與協(xié)調(diào) 62
五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 63
第七章 揚州市寫字樓招商定位與策略分析 64
第一節(jié) 揚州市寫字樓招商階段分析 64
一、開發(fā)前期招商 64
二、開發(fā)中期招商 65
三、開業(yè)階段招商 65
四、開業(yè)后的招商 66
第二節(jié) 揚州市寫字樓招商定位要素 66
一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 66
二、寫字樓目標(biāo)市場 67
三、寫字樓主題特色 67
四、寫字樓品種組合 67
第三節(jié) 揚州市寫字樓營銷推廣工具 67
一、樓書 67
二、DM單 69
三、VI系統(tǒng) 69
四、戶外包裝 70
五、報紙廣告 70
六、車身廣告 71
第四節(jié) 揚州市寫字樓招商策略分析 71
一、寫字樓項目的招商定位 71
二、寫字樓招商的廣告推廣 72
三、寫字樓的招商流程分析 73
四、寫字樓的招商策略建議 75
五、寫字樓的招商管理流程 78
第八章 揚州市寫字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 81
第一節(jié) 揚州市寫字樓物業(yè)服務(wù)方式 81
一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 81
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù) 81
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 81
第二節(jié) 揚州市寫字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 82
一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 82
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 82
三、成立業(yè)主委員會 82
四、編寫物業(yè)維修公約 82
五、制訂規(guī)劃并具體落實 82
六、做好物業(yè)的接管驗收 82
第三節(jié) 揚州市寫字樓物業(yè)營銷租售管理 83
一、寫字樓租賃合同的簽訂 83
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 83
三、寫字樓客戶的選擇 83
四、寫字樓租金的確定 86
第四節(jié) 揚州市寫字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 87
一、寫字樓前臺服務(wù)內(nèi)容 87
二、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理 88
三、寫字樓的安全服務(wù) 88
四、寫字樓的消防管理 89
五、寫字樓的保潔管理 89
第五節(jié) 揚州市寫字樓物業(yè)管理的策略分析 90
一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 90
二、掌握客戶需求提供針對性服務(wù) 90
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點 91
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 92
五、運用特色管理成就超值服務(wù) 92
第九章 揚州市寫字樓項目開發(fā)策略分析 94
第一節(jié) 揚州市寫字樓項目開發(fā)要點分析 94
一、寫字樓的開發(fā)策略分析 94
二、寫字樓的市場調(diào)查分析 95
三、寫字樓的地塊定位建議 96
四、寫字樓的市場需求分析 97
五、寫字樓的市場供給分析 98
第二節(jié) 揚州市寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 99
一、寫字樓建筑規(guī)劃設(shè)計要點 99
二、寫字樓配置規(guī)劃設(shè)計要點 100
三、寫字樓智能辦公設(shè)計分析 102
四、寫字樓生態(tài)辦公設(shè)計分析 103
第三節(jié) 揚州市超高層高端寫字樓設(shè)計趨勢 106
一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 106
二、更注重與城市關(guān)系的融合 106
三、產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 107
第十章 揚州市寫字樓開發(fā)重點企業(yè)分析 111
第一節(jié) 揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司 111
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 111
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 111
三、企業(yè)發(fā)展策略分析 112
四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 113
第二節(jié) 揚州亞太置業(yè)有限公司 113
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 113
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 113
三、企業(yè)發(fā)展策略分析 114
第三節(jié) 揚州昌建尊源置業(yè)有限公司 115
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 115
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 115
三、企業(yè)發(fā)展策略分析 116
第四節(jié) 揚州市德華置地有限公司 116
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 116
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 117
三、企業(yè)發(fā)展策略分析 118
第五節(jié) 揚州鴻舜置業(yè)有限公司 118
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 118
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 119
第十一章 2019-2025年揚州市寫字樓市場前景預(yù)測分析 120
第一節(jié) 2019-2025年中國寫字樓市場前景分析 120
一、中國寫字樓市場前景樂觀 120
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?120
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢 121
四、郊區(qū)寫字樓市場前景看好 121
第二節(jié) 2019-2025年揚州市寫字樓市場趨勢分析 122
一、價值取向明朗化 122
二、產(chǎn)品符合時代特質(zhì) 123
三、與國際化辦公需求相符合 125
第三節(jié) 2019-2025年揚州市寫字樓市場前景預(yù)測 125
一、寫字樓投資規(guī)模預(yù)測分析 125
二、寫字樓市場供給預(yù)測分析 126
三、寫字樓市場需求預(yù)測分析 127
第十二章 2019-2025年揚州市寫字樓投資風(fēng)險及策略分析 128
第一節(jié) 2019-2025年揚州市寫字樓投資盈利分析 128
一、寫字樓投資開發(fā)特性 128
二、寫字樓投資開發(fā)條件 129
三、寫字樓盈利模式分析 130
四、寫字樓投資成本分析 134
五、寫字樓的投資回報率 135
第二節(jié) 2019-2025年揚州市寫字樓投資風(fēng)險分析 136
一、政策風(fēng)險 136
二、地段風(fēng)險 137
三、功能風(fēng)險 138
四、規(guī)劃風(fēng)險 138
五、空置風(fēng)險 138
六、競爭風(fēng)險 138
第三節(jié) 2019-2025年揚州市寫字樓投融資策略分析 138
一、寫字樓項目融資渠道 138
二、寫字樓投資技巧分析 140
三、寫字樓投資策略分析 141
圖表目錄
圖表 1 2014-2018年中國不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成統(tǒng)計 24
圖表 2 2014-2018年中國寫字樓投資完成額統(tǒng)計 24
圖表 3 2014-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計 25
圖表 4 2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) 25
圖表 5 2014-2018年中國寫字樓新開工面積統(tǒng)計 25
圖表 6 2014-2018年中國寫字樓施工面積統(tǒng)計 26
圖表 7 2014-2018年中國寫字樓竣工面積統(tǒng)計 26
圖表 8 2014-2018年中國寫字樓銷售面積統(tǒng)計 27
圖表 9 2014-2018年中國寫字樓銷售額統(tǒng)計 27
圖表 10 2014-2018年中國寫字樓年均銷售價格統(tǒng)計 27
圖表 11 2014-2018年揚州市人口數(shù)量統(tǒng)計 30
圖表 12 2014-2018年揚州市生產(chǎn)總值統(tǒng)計 30
圖表 13 2014-2018年揚州市分產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況 31
圖表 14 2018年揚州市生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 31
圖表 15 2014-2018年揚州市固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計 32
圖表 16 2014-2018年揚州市工業(yè)增加值及增長率情況 32
圖表 17 2014-2018年揚州市居民人均可支配收入情況 33
圖表 18 2014-2018年揚州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計 38
圖表 19 2014-2018年揚州市商品房屋施工面積統(tǒng)計 38
圖表 20 2014-2018年揚州市商品房屋新開工面積統(tǒng)計 39
圖表 21 2014-2018年揚州市商品房屋竣工面積統(tǒng)計 39
圖表 22 2014-2018年揚州市商品房屋銷售面積統(tǒng)計 39
圖表 23 2014-2018年揚州市商品房屋銷售金額統(tǒng)計 40
圖表 24 2018年揚州市房地產(chǎn)價格變化趨勢圖 40
圖表 25 2014-2018年揚州市寫字樓完成投資額及占比統(tǒng)計 41
圖表 26 2014-2018年揚州市寫字樓新開工面積統(tǒng)計 42
圖表 27 2014-2018年揚州市寫字樓施工面積統(tǒng)計 42
圖表 28 2014-2018年揚州市寫字樓竣工面積統(tǒng)計 43
圖表 29 2014-2018年揚州市寫字樓銷售面積統(tǒng)計 43
圖表 30 2014-2018年揚州市寫字樓銷售金額統(tǒng)計 43
圖表 31 2014-2018年揚州市寫字樓待售面積統(tǒng)計 44
圖表 32 2014-2018年廣陵區(qū)寫字樓完成投資額及占比統(tǒng)計 46
圖表 33 2014-2018年廣陵區(qū)寫字樓新開工面積統(tǒng)計 46
圖表 34 2014-2018年廣陵區(qū)寫字樓銷售面積統(tǒng)計 47
圖表 35 揚州市廣陵區(qū)寫字樓主要項目情況 47
圖表 36 揚州市廣陵區(qū)部分寫字樓租金統(tǒng)計 49
圖表 37 2014-2018年邗江區(qū)寫字樓完成投資額及占比統(tǒng)計 49
圖表 38 2014-2018年邗江區(qū)寫字樓新開工面積統(tǒng)計 50
圖表 39 2014-2018年邗江區(qū)寫字樓銷售面積統(tǒng)計 50
圖表 40 揚州市邗江區(qū)寫字樓主要項目情況 50
圖表 41 揚州市邗江區(qū)部分寫字樓租金統(tǒng)計 52
圖表 42 2014-2018年江都區(qū)寫字樓完成投資額及占比統(tǒng)計 53
圖表 43 2014-2018年江都區(qū)寫字樓新開工面積統(tǒng)計 53
圖表 44 2014-2018年江都區(qū)寫字樓銷售面積統(tǒng)計 53
圖表 45 揚州市江都區(qū)寫字樓主要項目情況 54
圖表 46 2014-2018年開發(fā)區(qū)寫字樓完成投資額及占比統(tǒng)計 55
圖表 47 2014-2018年開發(fā)區(qū)寫字樓新開工面積統(tǒng)計 55
圖表 48 2014-2018年開發(fā)區(qū)寫字樓銷售面積統(tǒng)計 55
圖表 49 揚州市開發(fā)區(qū)寫字樓主要項目情況 56
圖表 50 寫字樓開業(yè)后招商類別 66
圖表 51 寫字樓招商的策略 77
圖表 52 招商人員的基本工作程序 78
圖表 53 重要客戶接待流程 79
圖表 54 寫字樓招商審核流程 80
圖表 55 寫字樓自用型客戶統(tǒng)計 84
圖表 56 揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司基本情況 111
圖表 57 揚州京華城中城項目效果圖 112
圖表 58 揚州亞太置業(yè)有限公司基本情況 113
圖表 59 揚州國際公館甲級高端寫字樓項目效果圖 114
圖表 60 揚州昌建尊源置業(yè)有限公司基本情況 115
圖表 61 昌建廣場甲級寫字樓項目效果圖 116
圖表 62 揚州市德華置地有限公司基本情況 117
圖表 63 環(huán)球金融城5A甲級寫字樓項目效果圖 118
圖表 64 揚州鴻舜置業(yè)有限公司基本情況 119
圖表 65 鴻舜御峰華府高端寫字樓項目效果圖 119
圖表 66 2019-2025年揚州市寫字樓投資規(guī)模預(yù)測趨勢圖 126
圖表 67 2019-2025年揚州市寫字樓竣工面積預(yù)測趨勢圖 126
圖表 68 2019-2025年揚州市寫字樓銷售額預(yù)測趨勢圖 127
圖表 69 寫字樓運營管理能力示意圖 130
圖表 70 寫字樓需求類型及因素 130
圖表 71 寫字樓需求投資者類型情況 131
圖表 72 寫字樓開發(fā)運營模式-直接處置型 131
圖表 73 寫字樓開發(fā)運營模式-運營處置型 132
圖表 74 寫字樓盈利模式整體示意圖 132
圖表 75 寫字樓盈利模式影響因素 133
圖表 76 寫字樓可持續(xù)盈利模式分析 133
圖表 77 寫字樓盈利案例研究 134
圖表 78 寫字樓運營管理費用情況 135
圖表 79 寫字樓行業(yè)融資渠道 140
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